강남·서초·송파 재건축 전수조사:
‘시간의 비용’을 분석하다
안전진단부터 준공까지, 당신의 자금은 얼마나 묶여있어야 할까?
서울 핵심지 재건축(안전진단 ▶ 준공) 평균 소요 기간
15.8년
*조사대상: 강남/서초/송파구 내 주요 재건축 단지 전수조사 데이터 기반
01. 6년 vs 24년: 속도의 양극화
모든 재건축이 15년 넘게 걸리는 것은 아닙니다. 데이터 분석 결과, 단지의 규모와 이해관계에 따라 사업 속도는 극명하게 갈렸습니다.
최단 기간 (6년)
반포현대
(반포센트레빌아스테리움)
소규모 단지의 빠른 의사결정이 만들어낸 속도전의 승리
최장 기간 (24년)
청담삼익
(청담르엘)
상가 분쟁 및 조합 내부 갈등이 초래한 장기 표류의 대표 사례
02. 마의 구간: 어디서 가장 막히나?
투자자가 가장 주의해야 할 단계는 어디일까요? 단계별 평균 소요 시간을 분석한 결과, ‘추진위원회에서 조합설립’까지가 가장 큰 병목 구간으로 나타났습니다.
추진위 ▶ 조합설립
평균 4.8년 소요
최대 지연 사례: 은마아파트 (20년)
주민 동의율 확보와 상가 문제 등이 주요 지연 사유입니다.
조합 ▶ 사업시행인가
평균 3.2년 | 홍실아파트의 경우 15년 소요
사업시행 ▶ 관리처분
평균 2.3년 | 비교적 빠른 진행이 가능한 구간
INVESTMENT STRATEGY
데이터는 말합니다.
재건축 투자의 핵심 리스크는
‘불확실한 시간’입니다.
초기 단계의 저렴한 진입도 매력적이지만,
‘조합설립인가’라는 가장 높은 산을 넘은 단지,
혹은
통합 재건축이 아닌 단독 단지(반포현대 등)가
속도 면에서 유리합니다.
특히 서초구의 경우
반포주공, 신반포 등 굵직한 단지들의
사업 완료 사례가 누적되어
상대적으로 사업 예측 가능성이 높다는 점을
주목하십시오.
반포주공, 신반포 등 굵직한 단지들의
사업 완료 사례가 누적되어
상대적으로 사업 예측 가능성이 높다는 점을
주목하십시오.